（2022年11月27日）今年，物业服务行业历经坎坷，无论企业业绩还是资本市场估值，均遭遇了剧烈冲击。

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据观点指数统计，今年上半年，大量上市物企利润缩水，净利润平均跌幅达7.18%；毛利率普遍下行，平均毛利率较去年同期下降约2.64个百分点至28.83%，而应收款账龄也明显拉长。

在此之外，资本市场对物业企业的热情似乎也在熄灭，今年以来，恒生物业服务及管理指数跌幅高达41.51%，大量物业服务企业市值缩水过半。

追根溯源，物业服务企业目前所经历的下行周期并非来自物管行业自身基本面，而是地产行业的债务危机传导而来。不过，这一状况也正在改变。近期，地产行业支持政策频出，六大行释出万亿授信，央行启动降准，地产行业的复苏近在眼前。11月中旬以来，物管股二级市场也已经历数次强势反弹。 

正是资本的进入给物业服务行业带来了诸多变化，当前正值物业资本市场估值回归理性和逐渐恢复之际，此时物业服务行业更应回归本心，坚守服务本质， 探寻物业服务的真正价值。

物业服务企业自身坐拥海量流量入口，无数生活场景都可能成为掌控社区经济的抓手，例如基于业主的需求，依靠自身先天社区入口的优势聚焦自身优势领域，在做好基本服务的基础上，凭借与业主的近距离和信任度，通过自营或第三方平台，来提供产品零售和一系列碎片化生活服务。

在此之外，通过与地产集团的协同，电商、美居、养老、托幼、旅游、资产服务等增值服务业务类型均可进一步植入于社区当中，优化企业营收成本结构，并使之成为物企的额外增长极。虽然目前物企对社区经济的探索进程还不明朗，但社区增值服务仍是一条值得追寻的蓝海赛道。

物业服务并不止于住宅，住宅社区之外，购物中心、写字楼、商企空间、公共物业等均是物业服务企业的活跃场景，服务的边界更是有无限的延申和想象空间。

以城市服务为例，城市服务是对城市空间的规模化和一体化运营，其始于环卫而不仅限于环卫，本质是将城市公共空间和资源作为一个整体，由物业服务企业进行统筹管理，具体可包括市政环卫、城市绿化、政府后勤、公共资产运营等不同业务范围，随着政府对精细化城市管理需求的增长和政策的不断调整，物业企业将有机会成为政府的物业管家，G端业务的广度和深度也会持续扩大。

12月13日，由观点机构主办的“2022观点学徒计划-线上季”将以线上专场论坛的形式，邀请物业服务和数字化领域的企业、精英、专家进行线上讨论，以演讲、讨论、交流会等形式，共同探讨行业奥秘并追寻新的增长机会，分享行业新思路和新路径。

日程安排

物业服务的边界

2022观点学徒计划-线上季

12月13日

演讲及讨论主题：

演讲话题1：规模之外

阐释：规模的扩张和项目密度的提高既能提高整体营收又能降低平均成本，不过管理规模是否是物业公司追求的尽头？在规模之外，物业公司还有哪些可以探索的方向，是否存在第二条增长曲线？

演讲话题2：社区经济的生态

阐释：物业服务企业坐拥海量流量入口，然而在社区电商、社区经济等领域收获甚微；线上还是线下，平台还是自营，社区经济的生态究竟该如何构建？

演讲话题3：行业外部的竞争

阐释：作为空间综合服务商，物业公司在众多业务领域面临的不仅仅是行业内的竞争，更多外部的企业都会加入战局，如何在此中发挥物业企业自身的优势？

演讲话题4：G端服务的权衡

阐释：政府对城市治理精细化的需求自然吸引了物业服务企业的加入，然而无论是公服、环卫还是城市服务，似乎都存在利润率低下的问题，如何平衡其中的成本与盈利，怎样才能做好政府的物业管家？

演讲话题5：依附与独立，物业与地产的关系平衡

阐释：近年来住宅开发行业的萎缩和流动性的收紧不可避免地给物企的发展带来影响，然而地产方面为物业提供的平台价值不容忽视，独立性的追求也是大势所趋，如何平衡好和地产公司之间的关系？

演讲话题6：物业服务数字投入与“账本”

阐释：市场反馈，物业服务企业数字化建设的过程中，普遍遇到“年底一算账，数字化建设没有带来设想的价值”的情况。因此，如何布局投资、并平衡支出是数字化建设的基础。

演讲话题7：应答未来

阐释：物业服务业务的特色在于涉及多方，例如基于社区（人）、资产、企业（服务方）等等。数字科技可以围绕多方带来怎样的商业、服务模式和业绩增长。

讨论话题：资本市场纽带

阐释：物业服务行业曾借资本乘风而起，然而估值的回归带来了更多理性的思考，资本的进入给物业服务行业带来了哪些变化，投资人的关注重点和企业经营目标是否一致？主动的市值管理是否必要？

*具体安排以会议日程为准