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资本圆桌快讯 | 黄国钧:办公楼是主要的投资标的 或在下一步进入REITs_环球时快讯

来源:观点地产网     时间:2023-05-16 18:43:30


(资料图片仅供参考)

2023观点资本圆桌·现场快讯:5月16日,2023观点资本圆桌在香港召开,会议主题为"趋势与重启"。

针对中国消费REITs政策对资产的偏好和定价逻辑,第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务总负责人、高级董事黄国钧表示,首先从资产的角度,其发现很多资产可能被排除了,原来有基础设施REITs,到现在的消费REITs。他指出,消费REITs主要是覆盖商业和酒店,而写字楼这些主力的资产,特别是中国很多金融机构,像一些险资拿着这些资产,都是以写字楼为主的。

此外,黄国钧表示,办公楼是主要的投资标的,他认为这一类会在下一步(进入REITs名单)。

他续指,按照一个城市的规划来说,城市的中心就是最早拿地、最早开发、历史最久,而且位置最好,这种资产它的历史成本是很低的,但是倒过来如果要做主体的更换,它的税务又是最高的,所以就变成了越外围的资产可能就成为了首批资产,因为我不会说现在就打五十大板,就拿着我最优质的资产去做消费REITs。

“其实我们是缺优质资产,而且募集的资金有指定的使用用途,这些限制都很严。从估值师的角度,从指引里面也看到,主要还是鼓励用收益法来算,这样算出来的估值就低,但是为什么有这种指引呢?其实也是为了派息率的问题,要派息可靠,这个资本市场才可以做起来,完全用另一种交易定价的模式就跟不上,最后就变成发行的时候包装得很好,但是第一年、第二年就跟不上了,所以第一批吃了喝了,接下来其他就没有那么走运了。”

黄国钧还补充道:“所有的开发商现在都面对资产经营的问题,因为开发和销售也不是太好做,说实在话,开发商在转型的过程中,在地产游戏里面的第二产业也好、下半产业也好,也在思考,我们看到一些客户尽管在消费模式通过手机屏幕改变了大家,但有一些客户做商业做得蛮好,但还是大浪淘沙。”

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