观点网疫情管控放开后，万众期待的“抢房潮”还没有看到，而是先出现了“提前还贷潮”。

购房者面对的是房贷额度紧张的困扰，如今，“排队借钱”变成“排队还钱”，但提前还贷也有“重重困难”。

受到房贷利率下调、理财收益下滑等综合因素影响，2022年开始便有不少购房者选择提前偿还房贷。

(资料图)

但事情发展并不那么顺利，近期银行提高还贷门槛引起诸多争议，目前部分银行已经关闭了App端提前还贷的入口，申请提前还贷需要预约，多家银行需要排队一个月以上。

购房者和银行博弈背后，或许潜藏着购房者对未来楼市的预期。

呈现在数据上，即便有多项政策刺激，1月房地产销售并未有太多改善。

根据观点指数发布的2023年1月房地产企业销售表现，前100房企实现权益总销售金额2790亿元，同比下降幅度为35.8%。

难于提前

一位广州的购房者小王有些无奈，他如今想要办理提前还贷，不仅需要到线下申请，还需缴纳契约定下的三个月罚息，“罚几个月利息都不是关键问题，关键是能不能尽早还上。”

他遇到的是目前提前还贷购房者的共同困难。

购房者要提前还贷，银行则给购房者设置条件。去年各家银行的提前还贷流程还颇为简便，大多通过手机银行APP即可办理，如今由于预约还款申请集中，购房者普遍反映提前还贷难度提高，部分银行的APP已不关闭提前还款申请通道，甚至需要三个月以上的排队等待才有还款名额，并且一些需要缴纳违约金。

采取收取违约金增加提前还贷成本，或采取提前预约、长时间轮候等手段，也是在尝试降低购房者提前还款意愿。

显然，银行并不希望提前还贷的事情发生。住房具有天然的抵押品属性，个人住房贷款安全性高，不良率始终低于商业银行其他类型个人贷款不良率，也低于商业银行整体不良贷款率。

过去20年，只要是关于房子的贷款，就不怕没人贷，也不怕还不上。

“提前还房贷的人多了很多，现在办理提前还贷也确实比较困难。”2月7日，广州地区一家大行人士告诉观点新媒体，今年贷款总量要求很高，而且还涉及到银行的利息收入。

上述人士举例，比如今年要求整个支行贷款总量增加一个亿，提前还款的话，这个增量就会变成负数。“如果-2000万，实际就要完成一个亿才行”，而贷款额也是贷款经理考核的重点指标。

央行数据来看，2022年住房贷款增速有所回落，当年住户存款增加17.84万亿元，而住户贷款增加3.83万亿元，同比少增4.09万亿元。其中，短期贷款增加1.08万亿元、中长期贷款增加2.75万亿元，同比分别少增7600亿元、3.33万亿元，住户中长期贷款增量为2015年以来最低。

在房地产宽松政策全面放开背景下，房地产贷款需求没有增加，市场仍然处于低迷之中。

2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，全年净增约4800亿元，同比增长1.2%；个人房贷增速比上年末低10个百分点，也是新世纪以来的最低值。

还贷动因

存在即合理，购房者排队也要还贷背后有多重原因。

一方面，目前缺乏收益更高、更稳健的投资渠道。2022年，银行理财产品先后遭遇3月和11月的两轮大面积的净值回撤：3月，银行理财产品出现大面积跌破净值；11月则是伴随着债券市场剧烈调整，银行理财产品再度遭遇“破净潮”，破净数量一度超过6000只。

一些风险承担能力较弱投资者，将资金转向稳健的大额存单、国债及保险，但由于此类投资收益率并不高，不少人便选择将闲置资金配置于提前还款。

“银行存款利率太低，现在合适的投资产品很难找，还不如提前把房贷还了。”这位购房者很幸运，他去年11月在APP上抢到了还本额度。

另一部分提前还贷的原因更为直接：之前房贷利率太高了。2016-2021年，商品房市场火热，房贷利率普遍在5-6%，多数在5.5%以上，选择等额本息还款30年，利息成本甚至高于本金总额。

观点新媒体获悉，在2021年12月及2022年3月，新发放的个人房贷平均利率分别为5.63%、5.49%。当年6月，新发放个人房贷平均利率下降至4.62%，为近五年来最低，也是继2017年9月以来首次回落到5%以下区间。

9月末，人民银行和银保监会发布通知，明确了符合条件的城市政府可自主决定在四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动了新发放房贷利率有所降低。2023年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

2022年12月，新发放个人住房贷款利率低探至4.26%，和上年12月相比下降1.37个百分点，为2008年有统计以来的历史最低水平。

近期，多地首套房贷利率再刷新低，春节后，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率，大部分城市首套房利率已经降到4.1%，一些城市房贷利率甚至降至3.7%。

降低利率的目的和意图，是为鼓励有条件的购房者购置房产，却成为提前还贷的导火索之一。

一降再降的房贷利率，令此前站在房价与利率高点的存量购房者开始权衡利弊。此时，要么选择提前还贷，要么还款后腾挪为低利率房贷。

或许，提前还贷潮背后，还有购房者对楼市的预期发生改变。

在房价上涨阶段，房地产带来的收益远远高于利息，现在市场则处于转型期的不确定。

楼市预期

但楼市现状并非因为居民手里没钱。

2022年居民超额储蓄一度成为热议话题，央行公布的数据显示，2022年人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元。

其中，住户存款增加17.84万亿元，与2021年全年相比多增7.94万亿元，较2020年多增6.54万亿元，较2019年多增8.14万亿元，创有统计以来的新高。

在投资和消费趋于萎缩背景下，存款和现金增速上行反映出居民储蓄的增长。

野村首席中国经济学家陆挺曾在接受观点新媒体采访时指，这主要是因为居民在购房中的支出减少，“购房减少、消费减少以及各种投资没什么回报，就把钱拿回来做定期存款了。”

国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%；其中住宅销售面积114631万平方来，同比下降26.8%；商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%；其中住宅销售额116746亿元，同比下降28.3%。

2022年末，待售商品房面积56366万平方米，同比增长10.5%；其中商品住宅待售面积26947万平方米，比上年末增加4186万平方米，同比增长18.4%。

如今疫情阴霾逐渐消散，站在2023年的时点，消费迎来强势反弹，但房地产还未看到期待中的“阳光”。

有人调侃，开发商拿出了除降价外的所有手段，老百姓提供了除买房之外的所有互动。

根据观点指数发布的2023年1月房地产企业销售表现，首月前100房企实现全口径金额3997亿元，同比减少32.6%；实现全口径销售面积2576万平方米，同比减少35.6%；权益总销售金额为2790亿元，同比下降幅度为35.8%。

销售表现和陆廷在2022年12月接受采访时预计相同，他表示，疫情管控放开后两三个月，房地产开发商期望不要太高，“这时候大家的心思不在买房，是找退烧药的问题。”

在这之后，他预计将有一定反弹，但也要担心第二波、第三波疫情所带来的影响：“在未来半年，有期待，但是不要有过高期望。如果有开发商认为接下来几个月就会V形反弹，春节有黄金销售期，那不靠谱的。”

根据披露的数据，排名前三房企保利发展、碧桂园和万科，碧桂园权益销售金额为220.1亿元，同比下降39.47%，万科销售额为286.3亿元，同比下降19.58%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

一位私募人士在接受观点新媒体采访时认为，今年房地产销售将偏弱，下半年一线强二线个别城市库存缺口后可能有表现。

所以，不少研究人员分析或有更多刺激性政策出台。

一位房企人士直言，今年销售情况难以预测，他对观点新媒体说：“销售要起来也很快，就看怎么出政策刺激。就像货币化棚改，虽然有后遗症，但在一定时期也体现了积极意义。”

如果要说个时间，年中可能是一个节点，“两会”后就会看得清楚一些。包括部分高能级城市在限购、限贷和限售层面仍存在一定空间。

他供职的企业在高峰时期曾在前20之列，去年规模已收缩至千亿以内，他说以后规模可能会收缩至小几百亿，做一个中而美的公司。

中金公司则预计2023年房地产市场将呈现“缓筑底、慢复苏”态势，从修复节奏上看或呈现三类特点：其一，销售修复快于投资相关指标，这主要是由于企业需要待经营现金流相对修复后才能逐步恢复投资意愿和能力。

其二，高能级城市销售修复快于中低能级，需求端高能级城市更具产业机会、有更多刚性需求储备。

其三，存量房市场修复快于新房，尽管面向房企融资的供给端政策已经充分发力但传导至新房实体市场仍须时间，需求端政策作用效果或更早呈现于存量房市场，后逐渐伴随价格信号传导至新房市场。

房企坎途

那么，2023年房地产企业会有怎样的销售表现？

“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”被视为研判楼市的一条准则。政策代表杠杆、土地代表供给、人口代表需求，也是这些年驱动楼市和房价最核心的三股力量。

从长远来看，人口自然增长率不断下滑，2022年更是近60年来首次负增长。

从区域布局来看，即便在2022年，依旧有一些积极投资且布局高能级城市的城市实现增长。有分析认为，2023年国央企、保持拿地以及在超高能级与部分基本面较好高能级城市为主的房企，仍将获得较高市场份额。

有数据统计，2022年行业TOP50房企销售金额同比下降44%，当中国央企、未出险民企和已出险企业分别为-16%、-36%和-69%。单月数据中，8月国央企销售额率先同比转正且于9月涨幅明显扩大，但另外两类企业销售同比则持续在低位；环比方面，国央企销售额在3月和6月出现明显超季节性恢复，下半年环比恢复程度也明显好于其他两类企业。

从市场份额视角看，国央企已占据市场主导地位，国企与非国企的销售力量对比从过往的3：7扭转为5：5，且民企份额已经低于一半。

拿地端也可以佐证这一点：强信用房企2022年拿地力度基本延续，弱信用房企基本停止拿地。从22城市集中土拍结果看，国央企拿地金额占比已从2021年初不足50%提升至2022年3批次的83%。

观点指数统计的拿地情况中，2022年在公开市场拿地积极的企业多为央国企和地方城投企业，民企主要是滨江集团和龙湖集团。其中，新增土储金额超过千亿的有四家房企，保利发展为1584亿元、招商蛇口为1292亿元、中国海外为1173亿元、华润置地为1019亿元。

以全口径销售金额和全口径新增土储金额计算，截至12月末，多数房企全年拿地销售比在40%以内，超过40%的为越秀地产47%、招商蛇口44%、中海地产40%和滨江集团40%。而新获取土地将在未来1-2年转化为销售，估计后续这些企业的销售份额将有所提升。

数据来源：观点指数统计及整理

存量土储质量是支撑未来销售增长的基础，不同城市市场将出现明显分化，因此在高景气城市拥有更多土储的企业，销售去化更有保障。

通过盘点房企新增土储占存量货值比例来衡量土储质量，一般来说新获取的土地会在短期推向市场，未能去化的陈年土储往往无法形成有效供应。

中金一份研报中用2022年新增土储货值占2022中期总货值的比例，反映房企新老库存比例，该占比越高的房企往往土储质量越高，销售增速越有保证。

数据来源：中金公司、观点指数整理

（注：2022年新增货值采用计算值（新增货值=新增土储面积*2022年销售均价），碧桂园为权益口径、新增土储货值数据截至2022年11月，华润置地已剔除投资性物业，中国海外发展不含中海宏洋，滨江集团、金地集团新增土储数据基于拿地公告统计所得）

在表中涉及的样本房企中，滨江集团因2022年新增货值较多且位于高景气度的杭州，2023年大概率能具备较高的销售增速。

接下来则是越秀地产、华润置地、建发国际、中海和招商蛇口等企业，这部分企业在2021-2022年也有意投向高能级核心城市。

另外中金认为，2023年房企个体间的分化将循环实现，强信用房企将率先重回正循环。

数据来源：中金公司

详细来说，伴随行业景气度的逐渐回升，土储禀赋好、经营实力强的强信用企业有望率先走向“销售回款增加-外部融资改善-杠杆有序扩张-报表盈利修复”的良性循环，并实现份额继续提升。

而财务承压或已经出险企业则很难打破：“销售回款承压-外部融资困难-主动或被动缩表-盈利亏损或下滑”的负向循环，份额大幅收缩或彻底退出市场，出清继续推进。

原报道 | 用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道。