观点网深铁集团成为本次深圳土拍“赢家”，60.38亿元拿下坪山3宗地块，华润、招商均有落子。

从结果上看，仍以国资为主力。

(资料图)

9月28日，深圳2022年第三次集中供地落下帷幕，本次土拍共供应7宗地块，总出让面积49.50万平方米，规划建筑面积122.10万平方米，总起拍价117.97亿元。最终本次土拍6宗地块成功出让，1宗流拍。其中2宗触顶，1宗进入摇号，总收金106.38亿。

从拿地企业来看，深铁集团在此次土拍中收获颇多，获取3宗土地，拿地总建面39.96万平方米，总拿地金额60.38亿元，占总成交金额的56.75%。

招商蛇口、华润置地也各有所获，拿地企业中均为国央企为主，另外坂腾发展在此次土拍中以封顶价3.47亿元竞得龙华一宗宅地。

深铁继续扩储

此次深圳二轮土拍中，宝安A208-0991宗地、龙华A922-0824宗地、光明A629-1340宗地、坪山G13305-0045宗地4块宗地均采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让。

其中，龙华A922-0823宗地的方案设计需征求龙华区重点区域建设推进中心意见。坪山G14306-8011宗地、坪山G14306-8012宗地全部位于轨道14号线安全保护区，并进入轨道19号线规划控制预警区内。

此次深铁集团率先拿下的坪山坑梓对的两宗相邻地块G14306-8011、G14306-8012，都属于深圳地铁14号线昂鹅车辆段上盖综合开发地块。在今年5月，昂鹅车辆段消防验收通过，意味着昂鹅车辆段具备入驻和办公条件。

深圳地铁14号线昂鹅车辆段占地面积约40.73万平方米,是目前亚洲范围内最大体量的地铁车辆段，项目的功能定位为盖下线网大架修基地和上盖物业开发综合利用的一体化开发综合体。项目完成后，盖下线网大架修基地将实现地铁全线网大架修、地铁列车相关维修检查、G0A4级自动化无人驾驶、办公住宿等功能；上盖物业将实现集商业、办公、住宅等功能的大型商圈。

回看地块本身，虽然两宗地块均为底价成交，但坪山G14306-8011的32.92亿元价格也成为了本次深圳土拍中成交价格最高、面积最大的地块。而G14306-8012在本次土拍中，面积仅次于前者。

本次土拍还规定，两宗地块普通商品住房平均销售价格不高于3.53万/平方米；安居房平均销售价不高于1.76万/平方米，最高销售价格不高于1.85万元/平方米。

值得一提的是，去年深圳第三批集中供地共推出11宗地块，深圳地铁以178.51亿元总价拿下其中5宗，正积极成为房地产行业的重要参与者。

站城一体化开发收入一直是深圳地铁营业收入的主要来源，站城一体化业务为集住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体，主要包括住宅、商业和保障房项目。

今年上半年，深圳地铁在该项业务中营收86.08亿元，较去年同期增长319%，营业成本36.08亿元，毛利49.28亿元，毛利率为57.25%。

今年6月，深圳市地铁集团有限公司以底价11.27亿元竞得南山区粤海街道商业用地，在8月第二批供地中，深圳地铁联合体也有落子。

考虑到昂鹅车辆段的区域综合开发效益，深圳地铁的此次布局给人一种“意料之中”的感觉。

随着行业深入调控状态，对于深铁集团来说在驾驭类似昂鹅车辆段这种体量大、难度高的TOD项目时，具体资金优势以及相关项目的操盘经验。

华润再落一子

在本次土拍中，华润以触顶价27.5亿元落子宝安，竞得地块与目前在售的润峯云上府仅隔一条马路。

该宗地起价为23.92亿元，另需初始配建公共租赁住房建筑面积1.14万平方米，竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积2.28万平方米，宗地建成后，商品住房平均销售价格不高于4.79万元/平方米。

华润置地凭借自身畅通的融资渠道与充沛的在手现金寻求逆势扩张，李欣在中期业绩会中也曾表示：“公司积极抢抓市场上优质的收并购机会，该出手时就出手。”

今年8月，华润置地在深圳第二批集中供地中以106.6亿元权益拿地金额拿下4宗地块（其中一宗为联合拿地）。同时，还在东莞、西安、济南等城市亦积极拓储。

截至8月末，华润置地新增全口径土储495.13万平方米，新增权益土储455.8万平方米，拿地权益金额为708.7亿元，新增货值940.8亿元。

回看本次土拍结果，与前两次拍地情况类似，仍旧没有民企现身。其中，深铁集团拿地3宗、华润拿地1宗、招商蛇口1宗，而坂腾发展背后也是中国东方资管的身影。

7宗总出让数量，在近两年深圳集中供地中，仅高于去年第一批次。

据观点新媒体统计，去年深圳土拍的第一二三批次中，分别供应地块6宗、22宗、11宗，今年土拍前两次供应地块也分别有8宗和16宗。

但是本批次地块限售价有所上调，为房企释放一定的利润空间。

以华润置地斩获的宝安A208-0991宗地为例，宗地建成后商品住房平均销售价格不高于4.79万/平方米，相较于一路之隔的润峯云上府可售毛坯限价4.57万元/平方米，微调了近2000元每平方米。

本批次供地的7宗地块主要分布于龙华、光明和坪山等区，且住宅属性中安居房比例较高。虽然有所提价，但今年深圳楼市分化情况较为明显，豪宅市场火热，刚需市场趋于冷静。

从销售指导价上看，仅1宗地块商品房销售指导价不高于5.36万元/平方米，可见本轮供地直指刚需市场。