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解局 | 启迪协信深圳百亿科技园“丰隆变形记”:热推荐

来源:观点地产网     时间:2022-11-21 05:55:32

观点网作为较早期出险房企之一,重庆房企协信曾向新加坡丰隆集团旗下城市发展有限公司(City Development Limited,下称CDL)让渡主要平台股权以缓解危机。


(相关资料图)

尽管这一举动令丰隆集团蒙受损失,但终究还是获得部分有价值的资产,其中之一便是位于深圳龙岗的启迪协信科技园。

近期迹象显示,这个曾经是协信系在一线城市落地的重点项目,正逐渐强化新股东的属性。

据企查查披露,于11月19日,深圳启迪协信科技园发展有限公司(下称深圳启迪协信)正式更名为“深圳丰隆科技园发展有限公司”(下称丰隆科技园公司)。

丰隆科技园公司持有深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司65%股权,后者正是启迪协信深圳科技园项目的开发主体。

而近两个月以来,启迪协信深圳科技园已开始有摒弃原项目名,并更名为“丰隆深港科技园”的趋势。

一进一退之间,中国房地产的兴衰史又多了经典一例。

去协信化

启迪协信是协信与启迪于2015年6月联姻的产物,在挂牌成立之初,相关部门及清华控股等均为合资公司背书。按照当时启迪协信执董曹志东的说法,公司计划五年内销售达到1000亿元,打造一个“市值千亿”的上市平台。

在上述转型大背景下,2016年3月,由启迪协信以41.97亿元竞得的深圳大运城产业园地块开工,拟建成“启迪协信深圳科技园”。项目由深圳龙岗区政府、启迪协信合作共建,既是深圳“东进战略”的园区启动项目,也是启迪协信落地的第二个科技园项目。

该项目占地19万平方米,规划建面约78万平方米,计划总投资128亿元,并计划于2019年总体完工。其中计容面积约58万平方米,其中70%为研发办公用途,商务公寓、商业配套用途分别占20%、10%。

除了深圳,启迪协信还陆续布局北京、上海、重庆、苏州、天津等城市,一度号称总建面近2500万平方米。吴旭亦曾对外畅谈启迪协信IPO以外的发展计划,比如以基金投资的形式孵化企业,以此践行轻资产化战略及获得高估值。

不过,随着协信爆发流动性风险,谋求生存的本能已取代过往纵横睥睨的野心,该公司开始频频处置资产。其中2017年12月,旗下协信远创增资40%引入绿地,获得资金51.63亿元;2019年5月,再转让协信远创51.01%股权,引入新加坡丰隆集团,获得投资55亿元。

至2020年4月,协信地产与丰隆集团旗下CDL签署合作协议,后者现金入股要价约42.9亿元。吴旭在现场仍强调,此时投资协信、重仓中国正是“最好的时机”,两家企业合作是优势互补的“天作之合”。

甜蜜期过后很快便回归现实,去年2月据外媒报道,CDL曾内部讨论出售所持协信股份,并进行债务重组。

其中作为交易一部分,《联合早报》称,CDL计划以1.74亿新元收购启迪协信、平安手中的深圳启迪协信84.6%股权。至去年12月,CDL持股深圳启迪协信至100%,据此间接持有启迪协信深圳科技园项目65%股权。

启迪协信深圳科技园实际上是启迪协信的重要资产,去年高纬环球曾给项目开出18.05亿新元的估值。其他诸如杭州、天津等地的产业项目,至今仍在启迪协信名下。

反过来对于CDL而言,该公司进入中国十余年以来,主要仅在上海、苏州、重庆三大城市布局项目,其中产业项目近主要有苏州丰隆城市中心、上海丰隆虹桥中心,因此亦迫切需要打开大湾区市场。

观点新媒体发现,进入2022年,启迪协信深圳科技园已陆续出现丰隆集团的元素,比如发起名为“丰享·大讲坛”等活动内容。

在9月底,CDL发布的推广稿提及,来到深圳是其做的“又一次战略选择”,将以强劲的品牌实力、丰富的产品运营打造经验,开始其在粤港澳大湾区的全新征程。

该公司同时明确,启迪协信深圳科技园将正式更名“丰隆深港科技园”。

剩余价值

仅就项目而言,自2017年至2021年,启迪协信深圳科技园已累计取得4次预售证,已基本将可售部分的商务公寓、商业房源推向市场。

以商务公寓为例,该项目累计获批预售房源2016套,涉及面积12.81万平方米,而规划的计容公寓体量仅有11.6万平方米左右。

不过,根据《联合早报》去年报道,截至2020年底启迪协信深圳科技园共计卖出22.49万平方公尺(与平方米相当),销售所得14.8亿新元。考虑到这部分货值去化发生在CDL正式收购项目前,因而有相当部分销售额或许也被协信等原股东分走。

同时从价格角度观察,2017年开盘时启迪协信深圳科技园均价约3.5万元/平方米,至2021年4月备案均价则为3.79万元/平方米;而目前项目公寓均价仅3.4万元/平方米,较备案价则下跌10.29%。

上述“降价”的现象与深圳过去一年楼市转淡不无关系,反映的仍是调控之下成交所面临的压力。

据深圳中原研究中心统计,今年上半年,深圳公寓成交面积10.4万平方米,同比下降76.28%;成交均价6.69万元/平方米,较去年均价上涨2.92%,其中龙岗、罗湖等区均价下降。

进入下半年,公寓月均成交均价有所回升,但10月降至6.28万元/平方米,同比下降16.4%,该月份成交面积2.02万平方米,同样下降75.9%。

数据来源:深圳中原研究中心,观点指数整理

一位中介人士向观点新媒体表示,近期深圳一手住宅成交量较过往好一些,一方面是限价带来的优势,一方面则是被压制的购买力一定程度释放。但他转而提及,公寓的成交一般,价格也出现了下降。

剔除公寓部分,如今更名后的丰隆深港科技园最重要的资产实际上是占比70%的研发办公大楼。相关资料显示,自2018年10月开园,该项目已签约入驻近300家企业及机构,包括清华i-Space、星云加速器、富士康创新中心、智听科技、极展科技等。

CDL此前也表示,公司将为项目带来全新运营理念与指导;过往曾在新加坡等地持有和运营标杆项目,将引入成熟的开发经验与运营经验;此外,公司在资本市场具备优势地位,特别是对接国资资本方面及后端持有物业的资本化方面,能为园区带来资本助力。

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