观点网 物业企业在港股上市窗口期过后，受到关联房企风险等因素影响，估值与股价出现了大幅下滑。而在2020年底时，港股上市物业公司总市值曾达到5636亿港元，平均市盈率甚至达到35倍。

更侧重住宅物业管理服务的物业公司在激烈的竞争与发展中，已然逐渐跳出传统的“四保”业务，开始拓展更多元化的业务，其中包括商业运营、城市服务、物业资产咨询等。

(资料图片)

这其中，城市服务是一项专门服务城市的业务，是由物业公司辅助政府，对城市或乡镇公共空间和公共资源进行统筹管理和服务，并由政府来买单的服务。

倘若从碧桂园服务2015年进入城市服务赛道算起，至今也不过7年时间，保利物业、万科物业也紧随着介入该领域……

近一两年，更有不少物业公司抢入这一细分赛道，包括雅生活、世茂服务等。

在城市服务这个万亿赛道里，谁已抢占先机？谁又异军突起？

喜与忧

随着城镇化的快速发展，城市治理因涉及环卫局、城管局等多部门，条块分散、专业不足、效率缺失等问题更加明显，城市发展和治理水平不均衡的情况日益显现；伴随公共服务市场扩大开放，为物业企业进入城市服务赛道提供了机会。

一方面，政府需要引入专业、一体化的城市服务，破除弊端，提升城市治理能力；另一方面，物业公司可以在现有业务基础进行延伸，服务半径从小区扩围到城市。

政策方面，2017年提出城市管理要像绣花一样精细，各省市也相继出台相关政策推动城市精细化管理的落实。2018、2019年的政府工作报告出均提到加强精细化服务；而在2020年进一步提出大力提升县城公共设施和服务能力， 4月，发改委发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出实施新型智慧城市行动等。

城市治理与城市服务存在着多方面重合，物业公司通过拓展、收并购等方式在公建、学校、医院等领域方面进行探索，进而介入城市公共服务领域。与此同时，大型物业公司开发智慧物业，将新的智慧科技引入物管服务场景，再进一步移植到智慧城市领域。

政策引导下，城市服务虽然还处于发展初期，市场集中度较低、竞争格局分散，业务模式仍在探索，但属于大蓝海市场，对于物业公司而言是一个很大的机遇。

城市服务具有的特点包括单合同金额高、服务周期长、结算单位（政府）可信度高等，对于物业公司增加资金有一定的作用；同时，城市服务是一个超万亿的市场，有利于物业公司快速提高业务规模、项目密度，而短期内有质量的规模增长仍是资本市场评价物业公司市值的关键要素。

2022下半年以来，不少物业公司都在城市服务赛道上有所动作。

据观点新媒体不完全统计，相关案例有保利物业联合体预中标河北蔚县14亿元城市服务项目，世茂服务旗下金沙田科技在陕西、江西、江苏等多地市场获得城市服务项目，雅生活服务、金地物业、金科服务、正荣服务、新大正等投资成立城市服务公司。

物业公司纷纷布局在城市服务赛道，但从经营数据来看，并不如传统物业管理业务成绩那么优秀。

观点新媒体查阅获悉，截至2022年6月30日，碧桂园服务城市服务营业收入最高，达到26.35亿元，已经成为第二大收入贡献板块，保利物业、世茂服务、雅生活等均不超10亿元。

世茂服务、雅生活、旭辉永升服务等进入城市服务赛道时间较晚，但在城市服务收入占总收入的比例上，世茂服务达到15.8%，碧桂园服务、保利物业超过10%，雅生活则不足8.4%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

近年来，上市物企经营毛利率普遍有所降低，对比2021上半年碧桂园服务、雅生活集团、世茂服务平均整体毛利率31.01%，2022年整体毛利率仅超26%。

从头部上市环卫企业毛利率来看，2021上半年侨银股份、玉禾田、启迪环境3家平均毛利率为21.81%，整体还是低于同时期物业公司。

2022上半年，玉禾田毛利率为26.31%，处于环卫企业高位水平，甚至高于世茂服务和保利物业整体毛利率。启迪环境毛利率提升较为明显，使得3家平均毛利率升至24.29%。

可以看出，头部环卫公司与物业管理公司整体毛利率之间的差距逐渐缩小。

数据来源：企业公告、观点指数整理

另外，物业公司的城市服务业务毛利率水平普遍低于整体毛利率，也低于环卫公司平均毛利率水平。随着物业公司扩大城市服务业务规模，比重进一步加大，对盈利能力是形成挤压的，因而毛利率持续下跌。

面对这个万亿级市场，不少物业公司仍处于初级阶段，在匹配业务需求、提升业务盈利能力等都需要打磨与沉淀，而城市服务这场“长跑”竞赛又该如何参加？

标杆赛道

城镇化加速及环卫行业市场化率的提升，城市服务这个新兴业态增长趋势稳定。目前，对于所有物业公司来言，都是战略性切入城市服务赛道。

追溯到之前，碧桂园服务率先布局城市服务领域，保利物业、万物云、招商积余、龙湖智慧服务等随之加速入局。

2015年，碧桂园服务通过进驻陕西韩城率先试水城市服务；2018年发布“城市共生计划”，地域上与母公司布局相仿，侧重三四线城市，空间布局较为分散。

2020年，碧桂园服务的城市服务业务开始高歌猛进，分别与山西省寿阳县、天津市军粮城、大连市金普新区、广西省岑溪市、广东省英德市等达成战略合作；还对两大环卫领域头部公司福建东飞和满国康洁进行收购与整合。

经历多年探索后，2021年碧桂园服务成立城市服务集团，重点聚焦市政、空间运营、产业园区、校园综合和医院后勤等五大核心业态，随后还推出城市共生计划2.0产品。

彼时，李长江表示，从2021年开始，碧桂园服务依托物业服务、城市服务和增值服务，利用五年时间将营收做到千亿规模；“城市服务不是现在物业行业做的这一切，我们要跟城市的管理者、城市居民需求相吻合。”

数据来源：企业公告、观点指数整理

数据显示，从碧桂园服务2019-2021年城市服务收入增幅显着，分别达到11.92倍和4.12倍，快速增长的原因主要是分别对福建东飞和满国康洁进行了收购并表，同时2021年新拓展项目134个也为收入增长做出贡献。

经过两年扩张，碧桂园服务城市服务收入贡献从2019年的0.7%升至2021年的15.7%，超过了小区增值服务、非业主增值服务两个板块收入；2022年上半年城市服务收入增幅收窄，仅同比增长25.8%，收入占比微跌至13.1%。

毛利率方面，从2019 年的38.7%降至2021年的17.6%，主要原因是新拓项目毛利率较低且占比较大，与此同时政府取消了疫情期间的社保减免导致。

除碧桂园服务以外，万物云、保利物业等头部物企也在探索城市服务赛道。

保利物业2016年进驻嘉善县西塘古镇，从长三角特色乡镇起步，探索景区治理、城镇全局化治理模式，开启城市物业进驻公共服务领域实践；随后再推出“镇兴中国”品牌，包括“5M+ 7M+XM”服务模式、“543”公共服务产品体系，聚焦城镇景区、学校、轨道交通、城镇全局等业态。

2022年，保利物业重点布局与环卫产业，朝着更大的城市服务版图进发。而且是将城市服务收入揉合在“公共及其他物业”的物业管理服务中，该板块2022年上半年收入9.35亿元，同比增长41.8%，占总收入比重为14.5%，占物业管理服务总收入23.6%。

此前有内部人士称，保利物业在城镇服务方面最大的支出是人工成本，毛利率和住宅物业管理板块相近，约在12%-14%之间。

虽然保利物业设置了“镇兴中国”品牌及业务，组织端仍按照业态进行管理，但万物云业务独立、组织独立，2018年从珠海横琴新区起落地首个“物业城市”服务项目起步，再于2020年推出“万物云城”子品牌，承接城市服务业务，组织端同样设置万物云城独立组织，区域层面提出“城市空间整合服务（USIS）”的新型空间管理模式及产品体系。

万物云最新在9月29日上市，也将城市服务作为未来最具增长性的业务板块。

通过“CityUp”品牌，万物云为城市公共空间的各受益者（包括但不限于政府部门及普通公众）提供城市空间整合服务，重点面向一二线城市新区，涵盖市政、站城一体化、产业新城、住宅等多业态在内的城市复合空间。

业绩显示，万物云将商企和城市空间综合服务整合于一起，2019年-2021年的收入分别约为42.93亿元、64.89亿元、86.93亿元，总收入占比分别为30.8%、35.8%、36.7%。2022上半年，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占总收入的35.6%，同比增长39.7%。

虽然无法拆解出万物云的城市空间综合服务具体收入情况，但从朱保全的言语中能得知，万物云城目前已经签约40个城市服务项目，可以提前完成三年100个的目标。

此外，朱保全认为，项目总承包在承接大型复杂项目方面具备不可替代的优势，“物业城市”总承包模式是在城市服务领域的一次创新，是对成熟且在全球实践的EPC模式借鉴，是一次城市公共服务流程的再造。

数据来源：观点指数整理

不同城市服务形态形成了不同的城市服务模式和特点，头部物企在结合自身的优势、特色和资源上，选择和开展不同的城市服务类型。

并购新玩家

从2020年底开始，大量新的物业公司涌入城市服务领域，其中包括雅生活、世茂服务、金科智慧服务、弘阳服务、南都物业等。

收并购市政环卫公司已成为切入该赛道的重要方式，新成员雅生活、世茂服务等就是通过收并购，以市政公共服务入局城市服务领域。

据了解，2021年前4个月就发生了10起环卫并购，而且8起环卫并购的买家为上市物业公司，部分收购对价已达到物业公司收购对价（PE10-20倍）。

数据来源：观点指数整理

雅生活可以说是通过收并购环卫公司方式快速入局的典型代表，2021年以逾11亿元并购5家环卫公司。

该公司于2020年战略转型为“智慧城市服务商”，随后城市服务布局就在加速前进中，通过整合环卫企业实现能力的快速补齐，初步形成全国化布局，并迅速提升市场拓展能力。

2021中报里，雅生活将城市服务首次作为单独板块列出，不难窥探其对于该业务的重视。因此，城市服务与物业管理服务、外延增值服务以及业主增值服务共同组成为雅生活的四大业务板块。

数据来源：企业公告、观点指数整理

数据显示，雅生活初入城市服务的2021年上半年营收为1.59亿元，占比虽然不高，仅2.5%，但增长之势颇为明显，2021年全年录得收入6.98亿元，占比提高到5%；2022上半年收入增长幅度达3倍之高，总收入贡献也提升到8.4%。

雅生活净利润增幅亦非常可观，2022上半年同比增长2.25倍至0.86亿元，但净利润率与毛利率均呈现下滑状态，分别同比下降3.2个百分点和1.9个百分点。雅生活对此表示，主要是因为配合疫情防控工作导致的成本增加，积极拓展三方市场项目前期运营成本增长。

2022上半年，雅生活获得多个大型城乡环卫一体化项目，新增年化合同金额超过1亿元。

另外，不断丰富细分领域内容，其中在海上环卫、水体养护和城市综合整治领域有所突破，在环卫基础业务基础上横向延伸个性化服务需求，致力打造全场景智慧城市服务平台。

至于世茂服务，其执行董事兼总裁叶明杰2020年业绩发布会上表示，将通过单点试点进行全国化多点布局，未来三年时间里，城市服务的业务将是从 0 到 1，从 1 到 10 到 100的过程。

世茂服务于2021年成功收购深圳世路源和无锡金沙田两家城市服务公司，开始快速构建起了发展城市服务的综合能力，进入核心市场。收购完成后，世茂服务立即对两家公司进行组织融合、业务整合和运营提升。

出手深兄环境的当天，世茂服务还联合桦甸市瑞得物业管理服务有限公司新成立世茂瑞得（吉林）物业服务有限公司，世茂服务持股51%，该公司经营范围包括城市绿化管理、城乡市容管理、城市公园管理等。

同年10月，世茂服务正式发布城市服务业务，将从三个阶段实现“物业管家”到“城市大管家”的自身迭代升级。

凭借两大平台的运营管理基础，人才队伍储备和业务拓展优势，2022年上半年，世茂服务屡次中标大项城市服务项目。其中包括，蓝田县城乡环卫一体化服务项目（东北片区），中标金额总计约3.48亿元，服务期限为10年。

通过收并购市政环卫企业可以由浅入深介入城市服务领域，环卫业务招投标通常采用综合评标法，主要考察商务、技术、价格三个方面，但作为管理型公司的物业公司，在资质和业绩方面有其劣势，因而一般采取自建团队、开放合作、收并购三项方式切入。

并购环卫企业是一个较为简单使得物业公司获取环卫相关资质的方式，但核心驱动力其实是环卫服务行业的高续约率，导致跨界参与者难以通过市场化竞争快速开拓业务。

环卫资产对于物业公司供不应求，而在环卫一体化趋势下，单体环卫项目体量增大，一个环卫一体化项目年化额几千万甚至上亿元，对于需要快速提升营收规模的物业公司而言或是增收利器。

另外，环卫服务是城市服务的重要组成部分，有统计表示，环卫服务费用在城市服务项目占比超过50%。

随着城市服务市场的陆续开放，“补环卫短板”对物业公司来说无疑既现实又迫切。但城市服务在目前物业行业里面是有门槛的，因而也不是所有的物业公司都能做。

寻求扩张之路

目前，探索城市服务的物业公司主要聚焦于市政环卫服务、公共设施维护、市容秩序管理、公共空间管理等领域，对于城市服务瀚海而言只是冰山一角。

因此，未来城市服务还有庞大业务及场景等待发掘。

据市场数据估算，2021年物业参与城市服务的市场容量约为4152亿元，预计至2025年将上升至万亿级别。

由于城市服务领域具有庞大且持续扩容的市场空间，有利于物业公司发挥规模效应和增值服务的开展，是物管公司快速提升业务规模、项目密度的重要方式。

但以前物业企业主要以服务住宅、商业、办公等业态为主，而住宅业态服务对象主要为C端客户，商业、办公等服务对象主要为B端客户，但城市服务的对象延伸至G端客户，对于物业企业来说是一个很大的转变。

如何切入该赛道需要结合企业自身情况，因地制宜、因势利导、因时而变才能有好的效果。

物业公司在具体的拓展路径存在着不同的方式，主要合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购四类拓展渠道

数据来源：观点指数整理

与物业公司此前服务的传统住宅社区、商业不同的是，城市服务尽管也是资源依赖型业务，但无法依赖母公司直接输血，更加注重政企合作与资源承接，所以具备国企、央企背景的企业在切入城市服务领域优势将更加突出。

在合资合作渠道之中，万物云多是选择国资控股，而碧桂园服务更多选择自身控股；公开竞标方面，保利物业主要依靠自身属地化资源优势获取城市服务项目。

头部物业公司一般是采取多渠道并进，中小型物业公司更多是选择采用公开竞标、投资并购进行突破，并且在业务推进及发展过程中寻求合资合作、战略合作的机会。

随着物业公司加速入局城市服务，业务比重将进一步加大，而会对盈利能力承受一定压力。相较社区服务，城市服务面向更庞大的管理面积，服务人员密度更低，提高服务效率的需求更加迫切。

寻找城市服务的新增长点更为重要，未来企业可以通过精细化管理节省成本，开拓新的服务内容，盈利能力会逐步改善；在做好城市基础服务之上，城市还有很多空间可以挖掘增值服务。

另外，对于物业公司而言，住宅业态规模扩张速度已出现减慢的迹象，寻找“第二增长曲线”显得尤为重要。

非住宅业态越来越受到物业公司的青睐，细分赛道众多、市场空间也更为广阔。目前，市场仍是“规模主导”的阶段，差异化突围对于大部分企业显得更为重要。

大部分物业公司都在近两年内拓展了新项目，城市服务、商业物业和公共类物业是当下重点关注的三大非住宅业态，因为均有着广阔的市场前景和盈利空间。

新细分赛道发展与竞争下，物业公司都在尝试进一步打破业务边界，拓宽新业务的广阔空间，抢占万亿级蓝海赛道，寻求新的扩张之路。