观点网 十一小长假刚刚过去，碧桂园、万科、龙湖等多家房企接连发布月度销售数据。

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整体来看，9月份，随着利好政策的落地与市场信心的复苏，房企销售开始解冻，大部分房企销售降幅持续缩窄，也有部分房企呈现出正增长的态势。

10月11日晚间，龙湖集团如期披露2022年9月份的销售业绩。

与行业走势类似，龙湖集团单月实现合同销售金额192.2亿元，合同销售面积124.7万平方米，分别同比下降4.85%、1.11%。

累计来看，前三季度，该公司实现总合同销售金额人民币1455.6亿元，合同销售面积890.6万平方米，分别同比下降27.92%、24.72%。

实际上，九月和十月是传统意义上的销售旺季，但今年受房企生存压力等因素影响，“金九”再度缺席，不过，过去一段时间，从中央到地方屡屡出台多重利好政策，促进楼市销售。

据观点指数公布的数据显示，1-9月，前100房企累计实现权益总销售金额36631亿元，同比减少49.1%，降幅较1-8月收窄1.2个百分点。

分析人士亦强调：“在政策放松、保交楼等积极信号影响下，多地楼市已经出现回暖迹象，房企销售有望加速回温。”

销售1456亿与市场情绪

相比于8月份交出的成绩单，龙湖9月月考似乎发挥平平。

首先，从单月销售来看，龙湖9月实现总合同销售金额192.2亿元，合同销售面积124.7万平方米；实现归属公司股东权益的合同销售金额114.9亿元，归属公司股东权益的合同销售面积81.8万平方米。

与此前的走势相同，长三角地区的销售以一己之力拉升了整体销售额，在近200亿元的销售额当中，该地区贡献了70.8亿元，其次是环渤海地区、西部地区、华南地区与华中地区，分别贡献了44亿元、37.7亿元、21.2亿元及18.5亿元。

根据此前披露的数据，8月单月，该公司录得合同销售金额223.0亿元，合同销售面积128.5万平方米。按此计算，龙湖9月销售额环比下降了13.81%，同比下降4.85%。

分析人士表示，企业销售业绩，有市场行情的影响，也有企业推盘节奏变化带来的。

的确，龙湖集团此前的销售波动在一定程度上受到了杭州、上海项目加推的刺激，在此前的中期业绩上，该公司管理层就曾提到，“8月份随着杭州、上海项目陆续入市和加推，我们有信心实现当月同比销售额转正”。

不过，不可否认的是，从纵向对比的角度看，龙湖集团9月的销售表现在环比、同比方面确存在一定的降幅，但可喜的是，在政策助推下，全国楼市不断回温，这一降幅正逐步收窄。

观点新媒体查阅，近一段时间以来，从中央到地方的各项稳楼市举措接连升级和落地，其中包含取消限购、利率下降、首付比例下降等等。

各项调控政策主要目的是刺激消费、活跃市场交易，政策影响之下，目前多地楼市出现回温迹象。

其中第三方数据显示，今年9月，北京新建商品住宅成交量达到了7487套，环比上升了近39%，环比升幅较上月扩大了约15个百分点，同比上升了1.5%，这是时隔一年后，北京新建商品住宅成交量再度同比转正。

身处时代洪流，龙湖集团的业绩走势与市场情绪、行业发展息息相关。分析人士亦提到，当前，全国楼市进入销售旺季，房企推盘力度加大，叠加近期各地政策的正向引导，企业销售有望迅速修复。

而前不久，龙湖集团发布捷报称，今年十一黄金周，该公司的整体销售额就达到70亿元，同比上涨7%。

不过，针对全年的业绩指引，龙湖集团则认为，2022年不做目标预设，会根据销售的实时动态调整。

“当下时点我们不会为了一个销售规模的任务去做一些被动的动作，而是仍保持回款安全、资金面的安全和利润的合理增长，来确定销售的情况。”

57亿纳储与土地考量

与销售相比，过去一个月，龙湖集团在拿地端表现较为积极，接连在北京、合肥、上海夺得心仪地块。

根据该公司披露的数据，9月份，龙湖共计新增4宗地块，其中昆明西南海地块通过收并购的方式获得，地块占地面积4.06万平方米，总建筑面积4.92万平方米，土地对价6.73亿元。

此外，9月22日，龙湖联手天竺房地产以24.3亿元底价竞得北京顺义新城一宗宅地，成为北京第三轮集中供地当中成功补仓的唯一一家民营房企。

北京夺地翌日，龙湖现身合肥，以11.87亿元拿下经开区104.35亩地块，溢价率仅0.16%。随后9月27日，龙湖以15.41亿元的代价将上海松江区地块收入囊中，溢价率同样不算高，仅7.54%。

综合来看，9月全月，该公司以57.1亿元的代价新增4幅土地，土地总建面34.61万平方米，权益建筑面积34.06万平方米，平均地价为1.68万元/平方米。

实际上，今年以来，楼市销售持续承压，大多数民营房企在资金压力影响之下，减少拿地，甚至暂缓拿地，此前，各地区集中供地多以国央企、城投公司托底。

以龙湖为例，1月份以53.86亿元拿下三宗地块之后，其在土地市场的表现亦相对谨慎，单月拿地金额鲜少超过30亿元，8月单月，该公司仅“进账”一宗地块，权益地价6.8亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

不过近段时间以来，随着行业融资政策放松、市场销售回暖，民营房企亦开始回归土地市场。据统计，前三季度，龙湖集团共计新增25宗地块，土地面积133.83万平方米，新增土地总建面301.12万平方米，权益建面202.36万平方米，权益地价231.9亿元。

回顾过去四年，该公司全年新增土地建筑面积分别为2189万平方米、1731万平方米、2567万平方米、2355万平方米。权益土储方面，去年新增项目较2020年有所减少，但依旧达到了1338万平方米。

按此计算，2022年前三季度，龙湖集团新增土储仅为去年全年的12.79%，权益土储仅占去年的15.12%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

对此，有市场人士在公开平台直言：“龙湖最大的问题在于今年拿地不够，土储大幅减少，会影响到明年合同销售的规模增长。”

土地是房企发展的基石和粮草，土地储备能够直接影响房企未来一到两年的销售货值，基于上半年的土地市场表现，难免有投资人担忧。

不过，从龙湖集团的中期财报来看，截至2022年6月30日，该公司的土地储备为6767万平方米，权益面积为4690万平方米，约可保障龙湖未来3年的发展。

中期业绩会上，该公司亦强调，接下来土地的获取将有常态化的机会，行业共识是往高线城市聚焦，龙湖在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。