观点网2023年下半场，出险房企“自救”的故事还在继续。

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7月2日晚间，中国奥园披露最新公告称，已与境外若干优先票据持有人（占未偿还本金总额的约33.01%）组成的债权人小组，就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。方案中包括部分债转股和永续债，奥园方面表示，将发行新的融资工具对原债券进行置换。

观点新媒体查询，截至2022年底，奥园拥有境外计息负债总额约为人民币428.18亿元，其中人民币291.44亿元为债权人相互协议的一部分。而境内计息负债总额约为人民币662.32亿元。

按照计划，奥园需要获得75%的同意率，目前该公司与这一目标之间仍有相当一段距离。

“公司与债权人小组协商一致标志着其得到奥园现有票据持有人的大力支持，亦是通过友好协商整体解决公司重大境外债务的一个重要里程碑。”12页的公告中，奥园难得道出投资者们最关心的“解决债务”四字真经。

在美元债暴雷已一年有余的当下，债务重组、复牌将成为奥园下半年的重点目标。

方案里的细节

“奥园的重组还是具有信号意义。”市场专业人士严跃 进向观点新媒体表示，这对投资者的评估将起到比较积极的作用。

从奥园重组方案来看，其重点之一在于新债的发行，即发行新融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

奥园方面将通过全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited发行三支共计18亿美元的新债，到期日始自2026年9月至2031年9月，利率7.5%-8.8%。

此外，奥园自身也将发行5亿美元新债，将到期日设置在2031年9月，利率为每年5.5%；另拟新发行10亿股普通股。值得注意的是，奥园或许是为了表现诚意，在公告中还表示，新发行的股份将连同目前实控人郭梓文及家人持有的4亿股普通股一起，根据重组方案的条款转让给债权人。

在强制可转换债券方面，奥园还拟发行1.43亿美元无息强制可转换债券，其将于2028年9月强制转换为其普通股份，占转换后已发行股本总额的29.9%；另拟发行的16亿美元永续债中，其现金分配率自2031年9月起每年1%起，而奥园可选择递延支付永续债的所有分配。

“强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园权益入账。重组方案完成后，公司的账面价值将显著增加，净负债率则显著下降。”

2021年半年报中，80.7%的净负债率让奥园这家曾经的四小龙之一吃到苦头，如今重组方案中的计划，只需获得出席就该项协议安排召开的债权人会议的多数债权人，其代表的价值至少达75%投票批准。截至6月底，其达成协议的票据持有人所持本金仅有33.01%。

因而这份方案是否会为其带来新生还不得而知，但奥园已经画起了10年后的“饼”。

在公告中，中国奥园预计，于未来十年左右集团开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额约为643亿元。现有物业开发项目于未来十年左右偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约为185亿元。

于未来十年或更长时间内，该集团考虑根据市场情况和资产运营情况逐步出售部分境内及境外资产，出售所得款项净额预计约为80亿元至138亿元。

于6月30日，奥园还与债权人小组就境外重大债务的重组方案的主要商业条款达成一致。“债权人小组支持重组方案将有力缓解集团面临的压力。重组方案完成后，集团将实现一个可持续的资本结构。”

摇摆中的复牌

虽然奥园的债务重组方案已经公布，但在方案结尾，大写加粗的“暂停买卖”仍停留在公告中。

目前，奥园还剩余2021年年报、2022年中报以及2022年年报待需披露，复牌上岸之路才有望再进一步。在此之前，曾与其产生资金纠葛的奥园健康则已向港交所提交了复牌申请。

6月30日，奥园健康方面发布复牌进展公告称，已于2023年5月31日向香港联交所提交复牌申请。其已按照香港联交所复牌指引，在规定时间内补发了三份财务报告。

值得注意的是，补发年报这一步是其复牌路上的一大步，但这恰好也是南粤基金及星桥国际向奥园收购奥园健康29.9%股份的条件之一。

今年2月中旬，中国奥园表示将以2.56亿港元代价出售奥园健康29.9%股份，若交易完成，买方将成为奥园健康的单一大股东。而买房集团包括了Best Discovery International Limited、南粤星桥、星桥香港、众鑫国际、南粤股权投资基金等具有国资背景的成员。

彼时，奥园已在公告中坦言，考虑到当前市况，出售事项有利于集团变现奥园健康的部分非地产投资，从而降低自身的债务水平，且有利于集团离岸债务重组。

后于6月30日，奥园又已就出售奥园健康29.9%股份事宜与潜在买家南粤星桥订立补充协议，主要内容中，包括删除交易达成先决条件中的有关南粤星桥内部重组期限事宜，双方还同意调整了付款方式。

对于漩涡中的奥园来说，有援手伸出收购奥园健康股份，自然是可遇不可求。此前于1月，山东健康就珠海翠微旧改项目的合作开发与奥园达成协议，项目已后在4月实现开盘销售；4月，奥园方面又与尝试国企混改的企业西安航投科创进行项目合作。

另于6月初，奥园方面还与中金建设、国测集团共同组建的混改公司签约了广州旧改方面的合作，项目包括广州等粤港澳区位的旧改项目。

截至目前，奥园于城市更新项目的总规划建筑面积约3160万平方米，其中有32个城市更新项目其将选择优先发展；加拿大剩余的2宗房地产开发项目已委託世邦魏理仕进行出售，而所得款项将用于赎回新发行的重组工具。

从2022年4月停牌开始，奥园几乎就没有停止过自救行动，而今日披露的重组方案若顺利通过，其复牌的可能性也会有所增加。