观点网新世界发展又一次和私有化话题挂钩，只是相比于过去主动私有化新世界中国、新世界百货，如今的发起方是大股东周大福。

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6月27日早间，周大福企业、新世界发展、新创建集团联合公告，周大福企业全资附属公司拟以9.15港元/股私有化新创建集团，较新创建集团停牌前收盘价溢价14.5%，预计要约价值合共348.03亿港元，若涉及购股权行权则最高为354.66亿港元。

据观点新媒体了解，新创建集团由新世界发展持股60.88%，周大福企业则持股新世界发展44.39%，因而私有化新创建集团，本质上是新世界发展剥离资产的交易。

新创建集团主营业务为道路、建筑、保险，定位为新世界发展的“多元化上市旗舰”，过往新世界向九鼎投资买入富通保险，向“龙光系”收购高速公司资产，均是通过该平台开展。

截至2022年底止半年度，新创建的三项业务为新世界发展贡献了近59%并表收入。

新世界发展近年来风格较为进取，对外投资不在少数，但财务杠杆也为资本市场所关注。今年2月召开的中期业绩会上，管理层曾表示会提出切实的去杠杆计划。

最新的私有化事项，也被视作是去杠杆计划的重要行动。

公告披露，新世界发展因股权出售事项所得款总额将为217.82亿港元，将拿出其中40亿港元派付特别股息。

高盛预计，交易完成后，新世界发展净负债率将由47%降至约42%，派付特别股息后净负债率则在43%左右。

大手笔剥离

在港交所，上市公司私有化已成为一种惯常现象，不少港资发展商都曾进行过相关交易。

一般而言，采取私有化手段主要有若干方面原因，包括上市公司自身缺乏二级市场融资能力，经营风险加大，股价亦未能真实反映资产价值；以及源于企业内部资产重组需要，将上市公司与其他平台整合等。

比如2016年新世界发展以高达50.4%溢价私有化新世界百货，便是因为面临传统百货公司经营困境。新世界百货2014年在21个城市拥有的百货店数量增至43家，净利润却下滑至5.2亿港元，2015年进一步缩减，仅为4564万港元。

与之相对比，新创建集团在2019-2021财年归母净利润分别为2.53亿港元、11.46亿港元、15.87亿港元，并不存在业绩萎缩风险。

在这种情况下，进行私有化也更多是郑氏家族的战略性重组使然。

新创建集团是新世界发展的多元化产业上市旗舰，道路资产包括了杭州绕城公路、唐津高速公路（天津北段）、广州市北环高速公路、京珠高速公路（广珠段）等，以及2022年从“龙光系”手中收购的贵梧高速公路40%权益。

保险业务资产主要是富通保险，后者是于2018年从九鼎投资手中收购获得，作价215亿港元，曾创下当时香港最大宗同类交易纪录；建筑业务则包括协兴集团、惠记（持有11.49%权益）。

新世界发展披露的财报也显示，截至2022年底止六个月，公司录得总收入401.93亿港元，同比增长12.99%；其中主要透过新创建集团开展的道路、建筑、保险业务收入分别为13.17亿港元、164.82亿港元、58.18亿港元，合计占公司总收入的58.76%。

在这次私有化计划中，周大福企业全资附属公司拟提出有条件全面现金要约新创建集团，要约价格9.15港元/股。观点新媒体了解，周大福企业目前持有新创建集团2.48%股份，扣除这部分权益后，新创建剩余97.52%股份均在要约范围内。

具体总价方面，假设新创建集团总股本在截止日期前不变动，要约将涉及37.91亿股及8463.87万份购股权，对应价值合共约348.03亿港元；假设总股本不变动而购股权被悉数行使，要约股份数则达到38.76亿股，对应价值提高至354.66亿港元。

公告强调，新世界发展持有新创建集团23.80亿股（占总股本60.88%），也构成要约股份的一部分。因此对于新世界发展而言，私有化也构成了股份出售事项。

新世界发展表示，预计出售事项的所得款总额将为217.82亿港元，自出售事项完成之日起，新创建将不再是公司的非全资附属公司，将不再并入财务报表。

其续称，出售事项所得款项总额预计将用于派付40亿港元的特别股息，预计余下资金将用于偿还现有借款及作为公司的一般营运资金。

需要指出的是，新世界发展同样预计，出售事项将录得未经审核综合全面亏损总额23.81亿港元。此乃出售所得款与2022年末公司应占新创建资产净值之间的差额计算，亏损部分主要源于富通保险旗下持有的债务工具，而释出63.28亿港元的储备后厘定。

降杠杆导向

周大福企业在新创建集团私有化计划中，以相对合理的价格推进交易，尽可能控制了成本，同时向新世界发展输送了接近218亿港元资金，加速降杠杆进程。

即便对于那些关注新世界发展的投资者而言，郑氏家族通过私有化为新世界发展补充现金的方式，或许也出乎他们的预料。

实际上，在此前几个月时间，市场更倾向于认为新世界发展将以供股形式优化债务。

这源于今年2月10日，领展房产基金宣布首次采用供股形式融资，按每个供股基金单位44.20港元的认购价以“5供1”的基准进行供股，一口气筹集高达188亿港元。至于用途，所筹集资金约40%-50%用于偿还现有债务。

在领展进行“世纪大供股”后，关于新世界发展是否配股的话题开始持续发酵，以致于郑志刚在2月23日召开的新世界发展中期业绩会上作出澄清：“公司财务非常稳健，不需要以供股或任何股权形式集资，完全没有需要向股东集资的需要。”

市场关注新世界发展，主要由于其近年来负债水平持续保持较高位置，在香港头部房企之中也高于长实集团、新鸿基地产、恒基兆业等。

数据显示，截至2022年底，新世界发展有息负债录得1859.36亿港元，借贷净额1292.76亿港，还未包括474.41港元永续债。净负债率则从2022年6月30日的43.2%上升到46.9%，而2021财年的数据为35.6%。

由于负债水平高于其他港企，新世界发展在这一轮加息周期下融资成本受到影响也较大。去年底，该公司平均融资成本为3.80%，较去年中期及2021年底上升1.3个点，并且随着美元基准利率提高，整体利息支出存在继续增长的风险。

较高的负债也令新世界发展部分美元债价格有所受挫。以长债为例，该公司2031年到期3.750%票据目前卖盘价79.023，新鸿基地产2030年到期2.750%票据卖盘价在88.665，恒基兆业2031年到期4.800%票据卖盘价则达100.757。

在2月业绩会上，新世界发展首席财务总监刘富强曾强调，公司净负债率“已经见顶”。他透露，净负债率将在2023财年下降到稍高于40%，至2024年6月进一步下降至40%以下。

据观点新媒体了解，新世界发展提出的去杠杆具体措施包括优化资本支出，积极处理非核心资产，重设股息，通过财资管理去降低人民币贬值带来的风险。同时还包括削减预算，具体将2023财年总体预算从去年10月初披露的360亿港元减少至320亿港元。

处理非核心资产方面，2020年开始新世界发展已通过沽清非核心资产，回笼资金420亿港元；所沽清的资产涉及香港巴士业务、航空租赁服务业务、天津港等，有相当一部分原先都是在新创建集团旗下。

今年4月28日，新世界发展还宣布出售协盛建筑集团，代价2990万港元。

按照郑志刚的说法，下一步公司会对各业务进行全面策略性检讨，审视如何完善集团旗下每一间公司的战略焦点和释放价值，通过企业行动进一步提升股东回报。

如今私有化新创建集团也被解读为检讨后的行动之一，资本市场仍对此表示认可。

高盛发表报告表示，交易如果完成，将改善新世界发展财务状况，特别是净资产负债率，并为股东释放出约8.1%的特别息收益率。

高盛认为，私有化交易完成后，以列账基准计，新世界发展净负债率将会由约47%降至约42%，派付特别股息后，净负债率将上升至约43%。其续称，一旦交易完成，聚焦点将由盈利和股价驱动因素缩小到房地产相关业务。

剥离多元化业务后，新世界发展剩余的业务主要包括物业发展、物业投资及酒店运营，这也是其核心竞争力所在。

据了解，新世界发展在香港拥有众多农地储备，在内地也积极布局物业。去年四季度，郑志刚对外表示将在12个月内向上海、广州、杭州和深圳等城市投资百亿。