观点网曾几何时，佳兆业因擅长解决城市更新中的历史难题，屡屡成为深圳等地旧改项目座上宾。时过境迁，当初的旧改做题家如今成为了问题本身。

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4月26日，据天宸THECORNICHE微信公众号消息，佳兆业佳园，即“天宸”项目，在政府的指导下引入国企深圳市福田安城投资运营有限责任公司进行合作。

佳兆业佳园，推广名为“天宸”，位于深圳福田中心区滨河大道与民田路交汇处，东边是会展中心，东北面能看见深圳第一高楼平安金融中心，西侧是发展兴苑东区，南邻滨河大道，北临星河国际，步行一公里可到达福田高铁站。

项目片区属深圳开发成熟的中心区，又是深圳市政府所在地，集中了多达40余个深圳市政配套资源（其中10大市级单位、30大文体地标）。

旧改蹉跎

佳兆业佳园项目前身为福田东山小区，原总占地规模近8万平方米，建成于上世纪八十年代，曾是深圳市建安集团的单身宿舍和职工住宅区。

2001年，东山小区北地块3.4万平方米地块交由星河集团操盘，建成为如今的星河国际。

2002年2月7日，东山小区南侧剩余地块再次动迁，建安集团拆除12-604房和14-804房，遭到部分业主反对。次日上午，深圳市国土局下发“关于停止东山小区拆迁工作的通知”，拆迁一日之内便被叫停，此后是多年僵持。

当时，东山小区的产权归属颇为复杂——

佳园一期所处B116-0068地块原为单身宿舍区，产权属建安集团，宗地面积约7000平方米；佳园二期所处B116-0059地块原为职工住宅区，已通过福利分房，产权属于职工个人，宗地面积约2.3万平方米。

2008年3月，建安集团取得该项目拆迁许可证，政府同意由建安集团自行开发。但一直到2010年4月份按《深圳市城市更新办法》公布的第一批立项的城市更新项目，拆迁都未完成。

多次尝试独立开发未果后，2012年，建安集团引入当时已在旧改领域颇负盛名的佳兆业，通过股权合作方式分享开发权。

2013年12月，建安集团将B116-0068宗地以作价入股的方式注入了“深圳市佳宇坤房地产开发有限公司”，此项目公司股权结构为佳兆业占股65.5%，建安集团占股34.5%。

八年后的2020年1月，一期项目正式开工建设，有A座、B座两栋楼，B座主要为回迁房，并在2021年10月成功进行回迁选房，共计197套房屋。二期项目则规划了四栋楼，与一期形成合围，第一期开发规划14万平方米，两期总建面超40万平方米。

2022年7月6日，一期项目封顶仪式上，佳兆业城市更新集团市区城市更新公司总经理何亚莉介绍称：“自参与东山小区改造以来，佳兆业集团直面复杂的历史遗留问题。”

东山小区原业主大多是最早一批支援深圳建设的基建工程兵，目前90%以上已超过60岁。佳兆业深圳集团总裁助理张俊在发言中特意提到，一期项目设计及功能细节对各年龄段特别是老年群体非常友好，专门规划了老年活动站、社区健康服务中心等公共配套措施。

2022年12月30日，福田区“佳兆业佳园”在住建局公示，备案住宅143套，其中住宅建面约127-138平方米，位于1栋，备案均价约10.3万/平方米，单价区间为8.41-12.57万/平方米，区间总价约1162-9891万。

旧改项目的推进节奏，往往是“行百里者半九十”。可以想象，佳兆业在项目前期筹备阶段需要协调建安集团及原业主等各方利益，如今一期面向的主要还是回迁群体，剩下百余套可售货源仅能回流部分资金，二期B116-0059地块，也就是职工住宅区则停留在清拆阶段。

引入国资平台纾困后，这个蹉跎了二十年的旧改项目将有望释放更多价值。

纾困路径

早在2021年11月因3亿元锦恒理财产品曝出流动性危机后，佳兆业就拿出了一份资产处置清单，拟作为兑付补充资金。

清单包括18处资产，总货值818亿元，其中序号第二的就是福田东山小区，权益货值88.2亿元，融资余额10亿元，处置时间标记为“21年12月至22年3月”。

尽管从目前来看，清单上的旧改项目处置进度与方式与披露时有出入，但手握大量旧改资源，仍是佳兆业化解债务的底气。

截至2022年6月30日，佳兆业集团仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5394万平方米，计划通过每年的持续转化，将城市更新储备补充为优质货源。

据悉，“佳兆业佳园”此次引入的福田安城投公司，由深圳市安居建业投资运营有限公司与深圳市福田投资控股有限公司联合成立，作为政企联动共搭的、具有多重国资背景的投资运营平台。

深圳安居建业成立于2022年1月21日，法定代表人王鹏，注册资本为20亿元，由深圳市人才安居集团有限公司持股40%，深圳市特区建工集团有限公司持股20%，深业集团有限公司持股20%，万科企业股份有限公司持股20%，目前对外投资企业共8家。

虽然只成立了一年多，安居建业已纾困过深圳多个出险房企项目。

在成立之初，便有知情人士透露，深圳安居建业设立初衷是应对中国恒大和佳兆业在深项目的“保交楼”问题，由于这两家企业在深圳布局多为旧改储备，深圳安居建业介入的也主要是城更项目。

2022年9月26日，恒大地产集团宣布，深圳龙岗区重点项目恒大城市之光、恒大锦苑、恒大深汇大厦及都会广场等，引入深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司进行合作，龙岗安城由深圳安居建业持股65%。

2022年11月26日，原属于恒大旗下南山深湾片区的T208-0054宗地被深圳安居建业附属公司安和一号以底价75.43亿元接盘。

天宸THECORNICHE公众号还提到：“佳园项目将与长城资产、安居建业、福田投控、建安集团等央国企单位开展深度且多方位的合作。”

两次纾困恒大后，安居建业接盘佳兆业项目并不令人意外，而长城资产也是佳兆业的“老朋友”。

去年4月初，佳兆业集团与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，三方将建立合资公司等载体进行合作，将旧改项目“成熟一个，引进一个”。

“出险房企＋AMC＋地产央企”的纾困路径，佳兆业或许会继续复制。