观点网 上市一周年，金茂服务交出的2022年成绩单颇有可圈可点之处。

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截至2022年12月31日止年度，金茂服务总收入约24.36亿元，同比增加60.7%；毛利约为7.34亿元，同比增加约56.1%；年内利润约为3.41亿元，同比增加约90.7%。

2022年，物企普遍面临增收不增利的境况，部分物企甚至出现亏损。在此背景下，金茂服务却实现了逆势增长，归属于母公司所有者的净利润为3.36亿元，同比增长88.8%；经调整净利润（不计及上市开支及汇兑损失的年内利润）则同比增长95%至约3.8亿元。

规模方面，截至2022年末，金茂服务的合约建筑面积约为8082万平方米，在管建筑面积约为5686万平方米，较2021年末分别增加约40.3%及56.3%。

很显然，在稳定高质量、重视长期主义的央企优势平台上，金茂服务已经搭建好了多元稳定的优质服务生态，去年大增的营收及利润数据就是最好的证明。

收入结构优化

从2022年财报来看，金茂服务非业主增值服务收入占比略有下降，全年非业主增值服务收入为5.85亿元，同比增长15.4%。

与此同时，社区增值服务业务收入取得大幅增长，由2021年的1.86亿元增长247.3%至2022年的6.45亿元。

关于该项增长，年报指出，随着业务规模扩张，在管物业数目增加，社区生活服务收入由2021年的2490万元大幅增加约594.0%至2022年约1.73亿元；其次，金茂服务围绕美居平台服务拓展多种产品类型，室内装修平台服务同比增长达1090.2%至1.33亿元；及房地产经纪服务收入同比大增303.7%至1.54亿元。

对此，金茂服务管理层介绍，2022年，金茂服务在生活服务、空间运营、美居业务、资产经纪四方面同时发力，采取团队提升、体系优化、管理穿透和业务创新等措施，有效提升了社区增值板块的运营效率和业务拓展能力，2022年该板块收入达到了6.45亿元。

与此同时，物业管理服务仍然是金茂服务营收的主要来源，该项收入在2022年同比增长46.6%至12.07亿元，在总收入中占据49.5%的比重。年报提及，该项收入增长主要由于在管建筑面积增加所致。

除了收入结构的改善，金茂服务在毛利率方面，也仍维持在行业中上水平。

物企毛利率不断下滑已是不争的事实，据观点指数统计，2022年上半年，上市物企平均毛利率为26%，同比下降约3个百分点。金茂服务2022年毛利率也出现轻微滑落，但降幅明显小于行业均值，由2021年的31.0%降低0.9个百分点至30.1%，主要系拓展社区增值业务，产品开发及推广相关支出增加所致。

作为劳动密集型行业，物业企业天然存在人力成本刚性上升压力，大部分物企都面临利润空间被压缩的困境。金茂服务管理层坦言，未来基础物管的毛利率水平确实会在一定程度上承压。

为此，金茂服务也在服务创新能力增长上下足功夫，如探索线上直播创新、数字和信息化技术创新等。

金茂服务表示，公司将持续坚定加大数字化投入，以此带来大幅效率提升；其次，进一步加大城市内部的项目密度，帮助控制基础物管成本；整合基础物管相关供应链资源，进一步和供应商探讨如何优化供应链供给成本。

另悉，在中国金茂“客户的需求，就是我们的追求”服务主张下，金茂服务已与金茂U+这一创新增值服务平台形成良好的协同融合，后者所提供的三大品类，上百种产品与服务，都是从每一个金茂家庭的反馈所产生的。一方面满足业主生活所需，另一方面对业主需求进行提前预判，并及时提供定制化商品和服务。

可以看出，增值服务发展创新的同时，也将为金茂服务的业绩高增长提供了更多可能。

“高质量增长”

2022年，受宏观环境及地产行业的波动影响，物企增收不增利的现象普遍。金茂服务营收和归母净利润却分别录得增长60.7%、88.8%。

对于净利润增长速度超过营收增速，金茂服务管理层解释，这得益于公司在管理费用、销售费用方面做得管理提效工作。

年报显示，金茂服务2022年销售及分销开支同比增长267.3%至约5400万元，行政开支增长14.4%至约2.4亿元，融资成本同比下降约95.3%至约160万元。

销售及分销开支的增长源于扩展独立第三方开发的物业服务业务。截至2022年末，金茂服务的合约建筑面积约为8082万平米，在管建筑面积约为5686万平方米，较2021年末分别大幅增加约40.3%及56.3%。

在外拓方面，金茂服务主动拓展服务边界，2022年签署城市服务项目5个，通过中化协同获得4个外拓项目。城市服务即企业承接政府综合性需求，对整个城市公共空间进行统筹、运营和管理的过程。

金茂服务在2022年总结出城市运营服务的4种模式，第一种模式是“产业+物业”，第二是“运营+物业”，第三是“资本+物业”，第四是“更新+物业”。

以尧化科技大厦为例，在“运营+物业”模式下，街道把管委会所具有的尧化科技大厦项目交由金茂服务运营，同时进行物业管理，获得资产运营的溢价。金茂服务表示，该项目当年转化合同额超过3000万元，目前已经锁定的未来可见收入高达5000万元。

很显然，在稳定高质量、重视长期主义的央企优势平台上，金茂服务已经搭建好了多元稳定的优质服务生态。

截至2022年底，金茂服务业务覆盖全国68个城市，过去三年在管面积复合增长率达到79.1%，2022年在管面积达到5686万平方米。2022年其住宅物业平均单价3.37元/平/月，非住宅物业的平均单价17.63元/平/月，单价对标市场价仍然趋于前列。

对于收并购的态度，金茂服务管理层表态“追求高质量的发展，不拼规模”。即在规模增长过程中，特别是收并购过程中，坚持高质量发展，摒弃牺牲利润换规模这种粗放行为。

2022年，金茂服务全资收购首置物业，实现了上市后的首笔并购项目。首置物业项目并购之后，金茂服务积极落实投后管理，三个月内完成了属地项目整合与职能团队融合，快速导入了金茂服务管理体系，推动区域协同，实现了服务品质和管理效率的双向提升。

数据显示，金茂服务在手现金持续增长，于2022年12月31日，该集团现金及现金等价物约10.19亿元，净利润和现金流比例达到0.92倍，资产负债率维持在50%左右的健康状态。

值得一提的是，与2021年一致，截至2022年底，金茂服务并无未偿还借款，没有任何的有息负债。