观点网物管行业上市阵营再添新兵。

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近日，据港交所消息，润华生活服务集团控股有限公司通过港交所聆讯，即将叩开港交所大门。

从新三板摘牌到筹备主板上市，这家来自山东的物管企业接连经历三次递表后，终于迎来了好消息。

不过，市场也有担忧。毕竟，几年前蓝海市场之下，资本市场等待上市的物管企业如过江之鲫；但近两年，地产行业走入调控深水区，风口“退热”、估值缩水、上市破发，就连万物云也难逃破发“魔咒”。

在此情形下，资本市场对当前物管企业上市饱含忧虑。

但也有分析人士认为，上市可以提供新的融资渠道，有利于企业降低融资成本、改善经营效率，也能助力企业进行战略性投资及收购，以扩大相关业务发展。

三度递表

润华生活服务的上市之旅几经波折。

该公司最早于2016年3月挂牌新三板，许是看到了彼时物管行业的上市热潮，2019年8月润华生活服务于新三板摘牌，正式向港交所主板发起冲击。

筹谋近两年时间后，2021年6月29日，该公司首次以“润华物业科技发展有限公司”的名字递表上市，同年12月招股书到期失效。

三个月后，更名为“润华智慧健康服务有限公司”，重新向港交所发起冲击。

但更名后的润华生活服务再次碰壁，并于2022年9月14日第三次递交招股书。

从港交所聆讯后资料来看，该公司此次将以“润华生活服务集团控股有限公司”的名字登陆香港资本市场。

与大多数物管企业不同，成立于1996年的润华生活服务主要进行医院及公共物业管理服务。

但可谓成也萧何，败也萧何。

重仓医院和公共物业，为其另辟了新的发展赛道、提供了大量的业绩来源，但这两项物业整体毛利率偏低，也在一定程度上影响了企业的盈利水平。

数据显示，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，润华生活服务的在管面积分别为1231.9万平方米、1302.6万平方米、1633.0万平方米、1771.6万平方米。

其中，医院和公共物业的在管规模占较大比例。仅今年上半年，润华生活服务在管38个医院项目，在管面积约300.9万平方米，占总面积的16.8%；在管公共物业105个，在管面积约852.7万方，规模占比约50%。

可以说，医院和公共物业的物管服务是润华生活服务的“金字招牌”，这项业务也为其带来了高额的收益。

招股书提到，2019年、2022年、2021年及2022年前六个月，润华生活服务分别实现营业收入3.97亿元、4.86亿元、6.01亿元和3.21亿元。

期内，该公司实现医院及公共物业物管服务收入分别达到2.85亿元、2.96亿元、4.09亿元、2.39亿元，分别占总收益的71.79%、60.91%、68.05%、74.45%。

从盈利层面来看，报告期内，医院物管毛利率仅为10.9%、15.6%、13.3%、16.3%，虽有逐年升高之势，但与商业物业管理、住宅物业管理对比来看，仍旧处于低位。

相比之下，公共物业管理的毛利率较医院物管要高一些，同期录得17.1%、20.2%、17.6%、22.7%，但波动幅度较大。

与此同时，近两年在城市精细化管理，叠加物管行业向专业化、差异化发展的大背景下，越来越多物管企业将服务触角从住宅、商业延伸至公共服务、城市服务。

分蛋糕者越来越多，“小物企”润华生活服务压力不小。

上市时机

实际上，2018年以来，在政策利好等大背景下，物管行业因具有轻资产、抗周期性、现金流稳定等特点，备受资本市场青睐。

一时之间，物管企业纷纷涌向资本市场。据观点指数不完全统计，2018年至2021年四年时间，上市物管企业超过了40家，其中，2018年5家、2019年9家、2020年17家、2021年13家。其中不乏IPO上市的华润万象生活、以介绍方式上市的碧桂园服务等。

近两年，地产行业走入调控深水区，房企暴雷声四起，一方面，伴随着输血地产、出售偿债等案例的出现，物管行业风口“退烧”、估值缩水；另一方，交易所、证监会加强了物管企业上市审核及问询次数。

数据显示，2021年8月至同年年末，成功登陆港交所的物管企业仅2家，2022年开年至今，成功上市的物管企业仅有7家，包含金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、中天服务和万物云，整体数量较往年大幅减少。

与此同时，包括瑞安新天地、龙湖智创生活等多家物管公司均出现招股书失效的情况。

从估值层面看，行业下行，物管行业估值回归理性，过往PE较高的商管公司也出现了股价下跌情况。

此前，申港证券发布报告称，物企资本市场表现急转直下，物业板块市盈率（TTM）2021年初达到顶峰67.01倍，后迅速降温，2021年末物业服务板块市盈率（TTM）仅为19.81倍，较2020年末（50.76倍）降幅达60.97%。

不仅如此，紧随着今年9月龙头物企万物云上市破发，不少市场人士直呼，当前并非物管企业的上市最佳时机。

因此，赶上末班车的润华生活服务，能否获得资本市场青睐，成为市场关注的重点。

不过，对润华生活服务而言，并非依附于房地产开发企业分拆而来，医疗物业的管理服务和公共物业的管理服务才是其布局的重要赛道，或许能够降低估值方面带来的壁垒。

更重要的是，医院后勤服务、公共物业服务方面属于长坡厚雪的赛道，随着中国健康产业固定投资的增加，未来医院数量、医院后勤服务的要求不断提高，奠定了这一细分行业的潜力空间。

即便当前越来越多企业关注到医疗服务、城市服务、公共物业服务方面的机遇，加快布局，但润华生活或能抢占先机。

除此之外，单纯从上市角度而言，无论当前时机如何，润华生活服务能够成功上市，意味着企业能够获得新的融资渠道，有利于企业降低融资成本、改善经营效率，也能助力企业进行战略性投资及收购，以扩大相关业务发展。