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股东会见闻录 | 万科的“先手”和“曙光”

来源:观点地产网     时间:2022-12-17 05:58:04

观点网12月16日,万科召开了第一次临时股东大会,审议新增不超过500亿发行直接债务融资工具的授权及配发新股事项。

按此前万科公告口径,本次授权及配发是为了夯实公司融资资源储备,进一步优化债务的期限和类型结构。


(相关资料图)

据参会股东透露,万科管理层在会中指出,本次发行股份的一般性授权由深铁集团以临时提案方式提出,目前公司尚未制定具体的发行方案,具体的发行方式、发行利率、期限与品种则是授权董事会或其转授权人士根据市场情况,于发行时确定。

而股东审议议案与此前内容一致,万科希望获得A股/H股单独或同时增发股份的授权,增发股份不超过已发行A股/H股已发行股份数量的20%。

上述人士指出,本次会议股东们同样聚焦于大股东深铁集团是否参与定增、新增融资的用途,及郁亮对行业的判断等问题。

股东会现场,万科管理层与参会股东进行了沟通及交换意见。

募资用途

“三箭”齐发后,地产行业融资环境逐渐向好,万科开始“储粮”。

但不是为了过冬,而是瞄准了未来的市场空间。

11月21日,万科向交易商协会提交280亿元储架式注册发行意向,又在近期与六大银行达成战略合作协议,累计获得授信额度超3000亿元,已然成为金融机构“独爱”的房企之一。

另外,万科自身融资渠道也相对畅通,在今年第三季度累计发行绿色中期票据70亿元,发行公司债34亿元,利率在2.90%-3.70%之间。前三季度,万科新增融资的平均融资成本为3.73%,存量融资的综合融资成本4.06%。

保持较低融资水平的同时,万科还在持续优化融资结构,继续降低融资成本。

12月12日,万科还将自身19亿元的公司债“21万科01”行使赎回选择权,债券票面利率为3.38%。赎回后,万科随即展开了新债券的发行。

根据孔雀开屏系统显示,万科在12月14日提交注册第五期中期票据,拟发行金额20亿元,刚好覆盖赎回债券。新发中票的用途涉及补充流动资金和项目建设,并且有望在融资水平上低于赎回的债券。

据观点新媒体整理,万科今年已发行的4期中期票据平均融资水平均在3%以下,赎回债券再发新债覆盖,也符合优化资产负债表的结构,降低融资成本的目的。

本次万科迅速出手,在证监会通过房企股权融资的政策后,就立马跟进了股权融资计划。

祝九胜在会上指出,一方面是因为对自身资产负债表结构的优化,降低融资水平需求驱使。另一方面,在行业的底部,曙光和机会已经出现,万科看到政策上的窗口及大股东深铁的支持,才促使提案能够这么快出来。

对于融资后的资金用途,他也表明,在合规合法的基础上,结合公司的实际发展需要。万科一直是开发、经营、服务并重,因此这三类业务的机会都会同时去关注,可能从实际操作层面,募集资金补充开发类这一块的概率高一点。

观点新媒体了解,这并不是万科首次申请发行直接债务融资工具的授权,曾在2018年、2019年、2021年申请不超过350亿元、320亿元和300亿元直接债务融资工具。相比于前3次,万科此次申请的额度更大,期限也更长,往年期限均为2年内有效。

针对此次授权额度增多及期限拉长,祝九胜向参会股东解释,主要还是为了改善万科的债务结构和品种、新增未来三年债务部分的流动资金垫底,以及增强公司融资的灵活性。

据他介绍,前两年万科的公开债或信用债占有息负债占比大概是10%左右,今年做到了15%,未来争取达到20%到25%。信用债主要是跟信用挂钩,信用溢价很明显,而且期限相对较长,成本较可控,用途也比较自由。

深铁是否定增?

这一次股东会,深铁集团是否参与万科定增方案也是股东们十分关心的问题之一。

据参会股东介绍,万科董事、深圳市地铁集团有限公司董事、总经理黄力平指出,目前具体万科的定增方案尚未明确,未来会由董事会根据股东大会的授权,研究后再进行决策。深铁是否参与后续的发行,会在具体的发行方案确定之后,结合中国证监会、香港联交所等监管机构的法律法规、市场情况综合研判。

深铁集团没有明确表示参与,更没有拒绝,而是用在研究、再研判回避了投资者们的对参与增发的疑问。

截至目前,深铁集团持有万科股份数量约32.42亿股,持股比例为27.88%,若后续参与增发,持股比例有望超过30%。

黄力平还指,深圳地铁支持一切有利于万科健康发展的举措,公司认为在当前这个时点开展股权融资,有利于万科抓住目前面向未来的发展机遇,以实际行动支持房地产市场的平稳和健康发展,提振市场信心。

对于行业的信心,郁亮则再提“活下去”。

“万科过去这么长时间以来,面对市场波动情况,我们在做两件事情,做客户愿意买单的好产品、好服务,保证自己活下去。”郁亮指出,今天股东大会讨论的这两个方案,也是让万科能够活下去的两个重要的基本建设。

在郁亮看来,目前11月的销售有点出乎意料,回到了4-5月份的水平。

“市场恢复是一个缓慢而温和的过程,只不过程度比我们预期中还更温和一点。”他指。

疫情管控也实实在在影响着项目去化,万科在下半年采用了较为积极的销售策略,通过项目促销和消费券的发放,试图拉回销售颓势。

但从数据上看,7-11月份,万科分别实现销售336.9亿元、309.7亿元、347.3亿元、321亿元、304.4亿元,积极的营销策略虽没有根本缓解下滑颓势,但对销售仍有拉动作用。

各地疫情对年终销售冲刺带来了不小压力,根据观点指数发布的“2022年1-11月房地产企业销售表现”研究成果显示,1-11月前20房企实现权益销售金额26741亿元,同比下降31.8%,其中“碧保万”分别同比下滑39%、21.8%和33.2%。

郁亮进一步指出,现阶段行业最需要信心,我们需要微光,而这几个月下来,我觉得微光在逐步变成曙光。政策利好已经是在逐步稳定中,而且政策面向好的力度、广度真是全面性超出预期和想象。

“表面上看压力还是特别大,但是我们可以看到,对市场有重大影响的政策面已经有了根本性改变,为行业下一步的发展注入了活力。”

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