观点网 2022年三季度内，贝壳最终扭亏为盈，其经调整净利润为19亿元，而2021年同期经调整净亏损为8.88亿元。毛利率也从去年同期的15.2%提升至27.0%。

基本面上，贝壳Q3的总交易额为7371亿元，同比下降11.3%。

(资料图片)

其中，存量房交易的总交易额为4490亿元，同增18.7%；新房交易的总交易额为2615亿元，同比下降36.2%；家装家居的总交易额为20亿元，2021年同期仅为6600万元。

三季度内，贝壳业绩有所恢复，但疫情影响仍有不确定性，贝壳持续开源节流。房产交易业务上，体现在新房继续创收与人店的缩减。

在项目烂尾、房企出险的情境下，贝壳并没有缩减新房业务，相反，新房业务继续创收。

尽管新房交易的总交易额2615亿元，同比下降36.2%，但在净收入上，新房与存量房净收入的比值上Q1为0.95、Q2、Q3分别为1.22和1.08，也就是说今年新房业务在净收入上的贡献逐渐超过存量房。

研报显示，贝壳新房业务Q2单季度毛利率为23.56%，较去年同期提高 4.94pct；上半年新房业务毛利率为21.08%，同样较去年有所提高。统计数据还显示，从2019年至2022H1，二手房毛利率始终远甩新房业务。

在新房业务上，开发商提前垫付一笔佣金以表诚意，这被称作“快佣”，大批开发商出险后，被更多使用。据悉，9月，贝壳“快佣”收入占比达到34%。

而11月30日贝壳Q3的业绩会上，新房创收的风险仍被提及。据参与业绩会投资者转述，有投资者在今年以来的业绩会上便反复问及坏账，并在此次会上提出新房业务量中，民企占比仍然超过50%。

徐涛表示，贝壳没有缩减新房业务，今年新房应收账款也被视作KPI进行严格管控。而在开发商侧，今年第三季度，贝壳国有房企销售占比从37%提升至42%。

据三季报中显示，应收账款及合同资产，扣除截至2021年12月31日及2022年9月30日信用损失准备，从约93亿元大幅减少到约49亿元。

徐涛对该项业务的未来也预计审慎，投资者表示，徐涛在会上认为疫情有政策宽松的信号，央行、证监会更是对楼市和出险房企有着更为直接的支持，但明年新房市场的恢复取决于消费者对楼市是否重建信心，和政策方面的放松作用是否生效。

关键要素经纪人和门店仍在持续削减。从2022年Q1到Q2、Q2再到Q3，贝壳活跃经纪人数量分别减少1515人和7566人，经纪人数量则在两个时间段都减少1.2万人左右。门店削减亦在持续。

据参会者转述，徐涛表示，门店和经纪人的数量逐渐趋于稳定，在部分城市甚至有增加，在短期、中期，贝壳并不期望门店和经纪人数量有快速增长，裁撤、更新是门店提效的一部分，同时也希望给到优质门店予支持。

人店的削减在房屋交易成本上效果显著。不管是外部分佣还是内部佣金及员工薪酬，贝壳相比去年均有十分明显的降幅。

三季报显示，外部分佣成本，2021年Q1-Q3分别为69、94、76亿元，而今年Q1-Q3仅为42、47、57亿元。另一部分内部佣金及薪酬同样有梯度式减少，去年Q1-Q3约为73、76、60亿元，而今年Q1-Q3分别为47、43、46亿元。

压缩成本是否大幅降薪？薪酬成本的显著降低引来投资者对经纪人薪酬的关注。“2021年，全国范围来看，链家的员工平均收入仍远低于当地平均工资，分别是当地一般工资的77%和63%。在今年，经纪人数量趋于稳定。”投资者转述徐涛所言。

各项缩减开支，在成本中呈现增长的只有“一侧翅膀”，便是“一体两翼”中的家装家居业务。三季度财报中，自Q2圣都并表以后，家装家居成本就从去年的千万级别增长到今年Q3的13亿元，环比上季度也接近翻一倍。

刚起跑时的加速度是显而易见的。贝壳家装家居业务同比增长超过40%，环比增长34%。三季度完成签约合同额接近20亿元，同比提升超过60%。据了解，其中被窝家装实现了城市层面7月至8月单月合同额破亿、单季度盈亏平衡。

投资者关心该项业务的发展，有机构投资者问及发展阶段的规划，以及增长与投入的平衡。

再度面临品质、规模、效率这个三角选择，彭永东一如既往的强调品质。据投资者转述彭永东回应，国内没有家装行业成功的线上经验，家装行业还没有被标准化，提供服务的技能有待改进，需要探索和改变的空间还有很多，而非不增强经验和能力，去做一些短期目标的投资，这也就是贝壳为什么不大量投资收购而是专注于投入服务和培训。

“贝壳有自己的立场，开始慢不代表未来不能达到那个高度。”投资者转述彭永东所言。