观点网 首批保障性租赁住房REITs上市不到一个月，余热未退之际，就传来了再度扩容的消息。

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9月22日，华润置地发布公告称，拟拆分基础设施 REIT 在上交所上市，预计将募集资金11.2亿元，底层资产为华润“有巢”在上海市的两个保障性租赁住房项目。

与此同时，据上交所披露，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”的项目状态更新为“已申报”。

“有巢”这一名称或许来自于中国旧石器时代早期的部落领袖“有巢氏”，相传他“构木为巢室，袭叶为衣裳”，是人类原始巢居的发明者。

与古老传说相对的， “有巢” 实际上是一家才成立了四年的租赁品牌，并且以服务城市青年人口为主。

2018年6月6日，华润置地宣布推出长租公寓业务品牌“有巢”。据华润置地介绍，“有巢”为华润置地旗下致力于解决城市租住需求，提高租住品质，创新租住体验的长租公寓业务平台。

彼时，华润置地称，“有巢”将战略入驻全国一二线城市，筹划布局23城，共推出4万间公寓。依托集团多元化业务优势，将与商业、办公、酒店、医疗、教育、养老、文化、体育、创业孵化等业态交叉结合。

截至2022年6月， “有巢”已进驻全国15城，实现管理规模5.5万间，其中在营项目33个，房间数2.2万间，储备项目21个，房间数3.3万间。

此次被注入“华润有巢 REIT”的两个底层资产均位于上海市松江区，包括泗泾镇的保障性租赁住房及松江工业区东部园区的保障性租赁住房，分别于2021年3月和4月先后开业。

于公告日，华润置地间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。有关收购完成后，项目公司将由基础设施REIT持有100%权益，不再为华润置地附属公司；上市时，华润置地将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%。

泗泾项目建于华润置地2018年10月以底价1.25亿元竞得的“松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)”；松江区工业区项目则建于华润置地2018年8月底价1.8亿元竞得的 “SJC10024单元09-11号地块” 。

两宗地块成交楼面价分别为3100元/平方米及3592元/平方米，属于规定“只租不售” 的R4租赁用地。

一方面， R4租赁用地的低成本优势意味着租赁住房回报率拥有更多空间，为 REITs产品开发提供了先决条件，旭辉瓴寓CEO张爱华曾对外表示，经团队调研，上海租赁住房供地平均价格只有销售型住宅的23%。

另一方面， R4租赁用地权属清晰，后期更有利于通过REITs退出。

除了土地供给端的政策扶持，保障性租赁住房REITs上市后在市场端也得到了投资者的热捧。

8月16日至17日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保租房REITs正式发售，均一日售罄。

从网下询价情况看，剔除无效报价后，红土深圳安居REIT 网下发售份额认购倍数高达133.03 倍，创下公募REITs网下询价认购倍数纪录（不久前更新为华夏合肥高新REIT 的156.89倍 ）；华夏北京保障房REIT及中金厦门安居REIT则分别为113.37 倍及108.96 倍。

到8月31日正式上市，首批3只保租房REIT全部触及30%的涨停限制。

针对保租房REITs当前的行情，上海中原分析师卢文曦对观点新媒体指出，这首先是因为安全。保障性租赁住房由政府或国企指导，因此资产质量出租率相对稳定，在经济波动的局势下，投资者出于避险情绪对此类资产的热情自然相对高涨。

另外，之前发行的三笔保租房REIT的原始权益人分别为深圳市人才安居集团、厦门安居集团和北京保障房中心有限公司，与这些地方国有企业和市政平台相比，定位为 “城市投资开发运营商”的华润置地的市场化运作程度和地产开发专业程度较高。

卢文曦认为，华润作为一家市场性导向的公司，此时参与到保障性租赁住房REITs也是给市场释放出一种信号，华润置地开了一个窗口之后，“慢慢这口子会不会往下开，现在还是央企，以后说不定好的民企也有机会，这些都可以想象” 。

值得一提的是，旭辉瓴寓、万科泊寓、龙湖冠寓等房企租赁品牌均已入局保障性租赁住房。

今年6月7日旭辉瓴寓旗下柚米寓九亭中心店成功通过认定，被纳入为上海市松江区首批保障性租赁住房，同时这也是旭辉瓴寓首个获纳入国家保障性租赁住房的项目。

9月7日，在万科企业股份有限公司媒体交流会上，万科长租公寓BU总经理胡冬华表示，截至2022年7月31日，泊寓在北京、深圳、厦门、天津、佛山、长沙、武汉、成都等8个城市，正式纳保50个项目、4.1万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中。

截止目前，龙湖冠寓已有长沙金融中心店、武汉新壹城店、合肥创富工坊二店、天津南开王顶堤店等多个保障性租赁住房项目落地并开业。

卢文曦指出，租赁业务运营成本较高，所以从保障性租赁住房REITs来看，他认为头部民企肯定还有机会，以后会慢慢看到，但考虑到资金安全，其他中小房企则不一定；除了资金实力，是否拥有长期承租运营经验和优质案例也是民企能否入局的关键因素，税费优惠倾向等政策则构成了外部条件。